La loi Denormandie, introduite en 2019, continue de jouer un rôle clé dans la dynamique de rénovation des logements anciens en France. Avec des avantages fiscaux attractifs, elle reste en 2025 un dispositif pertinent, bien que soumis à des évolutions récentes et des contraintes croissantes.
Cet article explore l’impact de cette loi sur le marché immobilier actuel et les stratégies pour optimiser vos investissements.
La loi Denormandie, prolongée jusqu’à 2027
Initialement prévue pour s’achever en 2026, la loi Denormandie a été prolongée jusqu’en 2027 par l’article 42 de loi du 9 avril 2024 (source : le site de Selexium). Ce dispositif fiscal, qui s’inscrit dans le prolongement du dispositif Pinel, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’acquisition en contrepartie de travaux représentant au moins 25 % de l’investissement total. Pour être éligible, le propriétaire doit louer le logement rénové pendant 6, 9 ou 12 ans tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
Ce dispositif s’inscrit dans la lignée des mesures visant à revitaliser les centres-villes et améliorer la qualité des logements. Avec cette extension, les investisseurs disposent d’un cadre temporel élargi pour planifier leurs projets, notamment dans des zones où le besoin de rénovation est urgent.
Pourquoi investir avec la loi Denormandie ?
Des zones éligibles stratégiques
La loi Denormandie cible exclusivement les 245 villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville et les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Ces zones, souvent situées dans des villes de taille moyenne ou des quartiers en difficulté, présentent des opportunités intéressantes pour les investisseurs en quête de projets à fort potentiel.
Une flexibilité intéressante
Contrairement au dispositif Pinel, la loi Denormandie impose des conditions moins strictes. Par exemple, il n’est pas nécessaire de louer exclusivement à des locataires aux revenus modestes, rendant l’investissement accessible à un public plus large. L’investisseur peut également louer le logement aux membres de sa famille s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
Un marché de l’ancien en progression
Depuis le début de 2024, le marché immobilier ancien montre des signes notables de reprise après une période difficile. Les compromis signés ont augmenté de 7,9 % à fin juillet par rapport au début de l'année 2024, signalant un retour de la confiance des acheteurs.
Toutefois, ce chiffre reste inférieur de 4,2 % aux volumes de 2023, témoignant d’une reprise encore fragile, mais prometteuse. Ce regain d’intérêt profite directement à la loi Denormandie, qui favorise la réhabilitation de biens existants dans des zones spécifiques.
Les risques à considérer pour votre investissement dans la rénovation
Malgré ses atouts, investir avec la loi Denormandie en 2025 comporte des défis croissants.
L’inflation des coûts de rénovation
Entre 2022 et 2024, les coûts de rénovation ont augmenté de 12 %, entraînés par la hausse des prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Cela réduit les marges bénéficiaires des projets.
Les contraintes énergétiques renforcées
La loi Climat et Résilience impose des seuils énergétiques stricts. Dès 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location, obligeant les propriétaires à entreprendre des travaux coûteux.
Comment optimiser son investissement avec la loi Denormandie en 2025 ?
1. Bien évaluer le potentiel locatif
Avant de se lancer, il est crucial d’évaluer la demande locative locale. Des outils comme les observatoires de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) peuvent aider à repérer les zones tendues.
2. Miser sur les rénovations énergétiques
En 2025, la performance énergétique devient un critère clé pour attirer des locataires et éviter les sanctions. Optez pour des travaux éligibles à des subventions, comme les aides de l’Agence nationale de l'habitat (ANAH).
3. Travailler avec des professionnels
Faire appel à un architecte ou un maître d’œuvre garantit une optimisation des travaux et une meilleure gestion des coûts. Les agences spécialisées dans la gestion locative peuvent également sécuriser les loyers et assurer la rentabilité de votre bien.
4. Profiter d’un accompagnement fiscal
Les dispositifs comme la loi Denormandie nécessitent une expertise pointue pour maximiser les avantages fiscaux. Des conseillers financiers ou des cabinets de courtage immobilier spécialisés proposent un accompagnement sur mesure pour orienter votre investissement.
